1. 주택법 제46조 제1항의 해석

주택법 제46조 제1항은 사업주체(시공사 및 건축주 포함)가 공동주택의 사용검사(임시사용승인)일로부터 담보책임기간 내에 발생한 하자에 대해 하자보수의무를 부담하도록 규정하고 있습니다.

만약 이를 사용검사 전에 발생한 하자에 대한 책임까지 면제하는 취지로 해석한다면, 사용검사 이전의 중대한 시공상 하자에 대해서는 누구도 책임을 지지 않는 부당한 결과가 초래됩니다.

따라서 이 조항은 “사용검사 이후 발생한 하자”의 책임 범위를 정하기 위한 것이며, 사업주체는 사용검사 전에 이미 발생한 하자에 대해서는 민법 제667조~제671조 및 집합건물법 제9조에 따라 인도 후 10년간 하자담보책임을 부담합니다.

2. 하자의 개념과 구분

주택법 제46조(구 주택건설촉진법 제38조)는 “사업주체는 대통령령이 정하는 바에 따라 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있다”고 규정하고 있으나, 하자의 구체적 정의는 주택법 시행령 제59조 제1항 [별표6]을 통해 간접적으로 제시하고 있습니다.

이에 따르면 건축물의 하자란 미관, 기능, 안전에 지장을 주는 상태를 말하며, 완공 시 기대된 상태와 실제 상태의 격차를 의미합니다.

하자는 원인에 따라 다음과 같이 구분됩니다.

• 설계상 하자: 설계 자체의 오류로 인한 하자
• 오시공: 설계는 적정하나 시공 과정의 잘못으로 발생한 하자
• 미시공: 설계는 되어 있으나 실제로 시공이 이루어지지 않은 경우
• 자연적 마모: 시간의 경과에 따른 노후화로 발생하는 하자

따라서 하자는 사용승인 전 하자(설계상·오시공·미시공 등)와 사용승인 후 하자(자연적 마모)로 구분되며, 각각의 처리 방식이 다르게 적용됩니다.